房地產融資再獲寬松支持，行業有望更快實現平穩健康發展

  11月11日，央行和銀保監會聯合發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（銀發〔2022〕254號，下稱“254號文”），主送單位包括各人行分支、銀保監局、銀行和信托、保險、金融資管公司，并抄送交易商協會。

  “254號文”包含16條內容，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產上下游多方面的融資。在通讀此次“254號文”后，筆者認為該文有以下幾個亮點：

  一是文件要求穩定房地產開發貸款投放，特別要求“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”；金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求，前提是保證債權安全、資金封閉運作。同時支持項目主辦行和銀團貸款模式。

  二是從監管部門角度，呼吁各銀行和銀保監系統，支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調整還款安排。具體為：從11月11日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

  三是鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。這一點在過去的文件和口徑中都很難看到，因為信托是民營房企使用較多的金融產品。

  四是支持國開行、農發行等開發性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項借款，但要求借款主體經監管部門復核備案，資金封閉運行、?？顚Ｓ?，且只能用于已售逾期難交付住宅項目，目的是保交付。

  五是保交樓的配套金融支持。針對獲得上述專項借款支持的項目，提供新增配套融資，這不僅涉及購房者，化解未交樓的個人住房貸款風險；還涉及資不抵債項目，如剩余貨值能覆蓋專項借款和新增配套融資，或能明確還款來源，鼓勵金融機構提供新增配套融資支持。

  六是兩部委開出了“免責條款”。從11月11日起，半年內，銀行向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；債務新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理。值得特別注意的是，“對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責”。

  七、銀行“兩道紅線”松綁，延長政策過渡期。2020年12月31日，央行發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給銀行發放房地產貸款劃出了“兩道紅線”，“254號文”提出對受疫情等客觀原因影響、不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監會派出機構做評估，合理延長其過渡期。

  第壹金融一直密切留意房地產融資市場，與以往主要是口頭表態和窗口指導不同，這是央行和銀保監會在房企大規模出險一年多來，首次就房地產融資問題出臺專門性文件，該通知從保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度六個方面出臺十六條措施確保房地產市場平穩健康發展。

  任何的政策出臺，其效果總會有其延后性。目前，不管是疫情管控措施對經濟的核心影響，還是融資端和銷售端政策對房地產的核心影響，第壹金融認為目前監管機構均已給房地產行業的企穩回暖提供了最堅實的基礎，但因當前居民端對就業和收入的預期仍無實質改善，樓市截止當前的銷售情況也仍在下行，加上各類投資機構及各類金融產品投資人對房地產的信心仍未恢復，因此融資端水龍頭打開后有多少水可以流向房地產，筆者認為仍有待觀察。